Welke algemene gegevens controleer je tijdens een bezichtiging?

Een woning bezichtigen begint niet bij de keuken of de tuin, maar bij de basis: de algemene gegevens. Bouwjaar, oppervlaktes, energielabel, eigendomssituatie, samen bepalen ze wat je koopt, wat het je maandelijks kost en hoeveel onderhoud je kunt verwachten. In dit artikel loop je alle punten langs, precies in de volgorde waarin je ze ook in de bezichtigingsapp vastlegt.

Waarom de algemene gegevens je startpunt zijn

Een strak gestylede woonkamer verkoopt, maar zegt niets over de woning zelf. De algemene gegevens wél: ze zijn objectief, controleerbaar en maken woningen onderling vergelijkbaar. Twee woningen met dezelfde vraagprijs kunnen totaal verschillend uitpakken zodra je bouwjaar, gebruiksoppervlakte en eigendomssituatie naast elkaar legt.

Bijkomend voordeel: vrijwel al deze gegevens kun je vooraf al opzoeken of navragen. Zo kom je beter beslagen ten ijs en gebruik je de bezichtiging zelf voor de dingen die je alleen ter plekke kunt zien.

Bouwjaar

Het bouwjaar vertelt je welke bouwmethoden en materialen je kunt verwachten,  en dus welke aandachtspunten:

• Vooroorlogse woningen hebben vaak karakter, maar ook enkelsteens muren, houten vloeren en soms een houten paalfundering. In klei- en veengebieden is de staat van de fundering dan een serieus aandachtspunt.
• Woningen van vóór 1960 kunnen nog loden waterleidingen hebben; die wil je laten vervangen.
• Woningen van vóór 1994 kunnen asbesthoudende materialen bevatten, bijvoorbeeld in golfplaten, vensterbanken of kachelkanalen. Sinds 1994 is die toepassing verboden.
• Jaren '60-'80: vaak matig geïsoleerd opgeleverd; kijk wat er sindsdien aan isolatie is toegevoegd.
• Vanaf circa 1992 (Bouwbesluit) gelden strengere eisen; recente nieuwbouw is standaard goed geïsoleerd.

➡️ Lees verder: Bouwjaar controleren tijdens een bezichtiging

Woonoppervlakte

Makelaars zijn verplicht de gebruiksoppervlakte te meten volgens de branchebrede meetinstructie (gebaseerd op NEN 2580). Toch loont het om kritisch te blijven: controleer of de opgegeven vierkante meters realistisch aanvoelen en let vooral op de indeling. Een logisch ingedeelde woning van 110 m² voelt vaak ruimer dan een onhandig ingedeelde woning van 125 m². Kijk ook wat er is meegeteld: een zolder zonder vaste trap of ruimte met beperkte stahoogte telt anders mee dan volwaardige woonruimte.

➡️ Lees verder: Woonoppervlakte controleren

Perceeloppervlakte

Bij een grondgebonden woning koop je ook grond. De perceelgrootte en -grenzen zijn openbaar via het Kadaster; de verkoopbrochure hoort ze te vermelden. Let niet alleen op het aantal vierkante meters, maar ook op de vorm van het perceel, de ligging van de tuin en of er een achterom is. Twijfel je over een erfgrens (bijvoorbeeld bij een schutting die "erover" lijkt te staan), vraag er dan naar. Geschillen met buren wil je vóór de koop boven tafel hebben.

➡️ Lees verder: Perceeloppervlakte controleren

Inhoud

De inhoud in kubieke meters zegt iets over het volume en dus over het gevoel van ruimte: hoge plafonds geven bij gelijke vloeroppervlakte een heel andere beleving. Handig om te noteren voor de vergelijking, en relevant voor bijvoorbeeld verwarmingskosten, meer kubieke meters betekenen meer te verwarmen volume.

➡️ Lees verder: Inhoud van een woning

Energielabel

Het energielabel (A t/m G, met plusklassen bij A) is verplicht bij verkoop en is tien jaar geldig. Je controleert het officiële, geregistreerde label gratis via EP-Online. Twee kanttekeningen: een oud label kan inmiddels achterhaald zijn door verduurzaming die daarna is uitgevoerd, en het label zegt niets over het werkelijke verbruik van de huidige bewoners. Vraag daarom óók naar de recente energierekening, dat is vaak het eerlijkste verhaal. Het label weegt bovendien mee bij je hypotheek: voor zuinige woningen kun je vaak extra lenen voor verduurzaming.

➡️ Lees verder: Energielabel begrijpen

Bestemming

Wat je met een woning en het perceel mag, staat sinds 2024 in het omgevingsplan van de gemeente (voorheen het bestemmingsplan). Je bekijkt de regels gratis via het Omgevingsloket. Relevant als je plannen hebt: een aanbouw, praktijk aan huis, kamerverhuur of een dakopbouw. Check ook de omgeving zelf. Een braakliggend veld naast de woning kan een bouwlocatie zijn. Dat wil je wéten voordat je koopt, niet erna.

➡️ Lees verder: Bestemming van een woning

Vereniging van Eigenaars (VvE)

Koop je een appartement, dan word je automatisch lid van de VvE. Een gezonde VvE is goud waard, een slapende VvE is een risico. Vraag minimaal op:

• de hoogte van de maandelijkse servicekosten en wat daarin zit;
• het reservefonds, verplicht, en de jaarlijkse reservering moet gebaseerd zijn op een meerjarenonderhoudsplan (MJOP) of een percentage van de herbouwwaarde;
• de notulen van de laatste vergaderingen, dé plek waar geplande uitgaven en sluimerende problemen zichtbaar worden;
• of er een opstalverzekering voor het hele gebouw loopt.

Een lage VvE-bijdrage lijkt aantrekkelijk, maar betekent vaak dat er te weinig wordt gereserveerd, en dan komt de rekening later alsnog, in één keer.

➡️ Lees verder: VvE controleren

Erfpacht

Bij erfpacht is de grond niet van jou; je betaalt de eigenaar (vaak de gemeente, soms een particulier) een periodieke vergoeding: de canon. Controleer of de canon is afgekocht en tot wanneer, wat er daarna gebeurt, en hoe de voorwaarden luiden. Vooral bij particuliere erfpacht kunnen banken terughoudend zijn met financieren. Erfpacht hoeft geen probleem te zijn, maar moet wél volledig in je rekensom zitten. Een lage vraagprijs met een hoge lopende canon is geen koopje.

➡️ Lees verder: Wat is erfpacht?

Praktische checklist

• ✔️ Bouwjaar + eventuele verbouwingsjaren
• ✔️ Gebruiksoppervlakte (en de indeling)
• ✔️ Perceeloppervlakte en erfgrenzen
• ✔️ Inhoud in m³
• ✔️ Energielabel (gecheckt via EP-Online) + energierekening
• ✔️ Bestemming/omgevingsplan bij verbouwplannen
• ✔️ VvE: bijdrage, reservefonds, MJOP, notulen (bij appartement)
• ✔️ Eigen grond of erfpacht (en de voorwaarden)

Veelgemaakte fouten

Op uitstraling kopen

Een nieuwe keuken kost een fractie van een funderingsherstel of een slecht gevulde VvE-pot. Controleer eerst de basis, geniet daarna van de styling.

Oppervlaktes niet noteren

Na drie bezichtigingen lopen woningen in je hoofd door elkaar. Wie de kerngegevens per woning vastlegt, vergelijkt later objectief in plaats van op gevoel.

Het energielabel op zijn blauwe ogen geloven

Een label is een momentopname volgens een rekenmethode. Combineer het altijd met de echte energierekening en wat je ter plekke ziet aan isolatie en installaties.

VvE-stukken pas bij de notaris lezen

Vraag notulen en het MJOP al vóór of direct na de eerste bezichtiging op. Serieuze verkopers hebben ze klaarliggen.

Veelgestelde vragen

Waar vind ik deze gegevens?

Het meeste staat in de verkoopbrochure of woningpresentatie. Zelf controleren kan grotendeels gratis: het energielabel via EP-Online, perceelgegevens via het Kadaster, de WOZ-waarde via het WOZ-waardeloket en de bestemming via het Omgevingsloket.

Is het bouwjaar bepalend voor de kwaliteit?

Nee. Een goed onderhouden woning uit 1930 kan er beter voorstaan dan een verwaarloosde uit 2005. Het bouwjaar vertelt je vooral wáár je op moet letten.

Moet ik dit allemaal onthouden tijdens de bezichtiging?

Nee, dat is precies waarom de bezichtigingsapp bestaat. Je tikt de gegevens tijdens de rondleiding in; alles wordt automatisch bewaard en thuis vergelijk je de woningen naast elkaar.

Wat als de verkoper een vraag niet kan beantwoorden?

Noteer de vraag en laat hem via de makelaar beantwoorden. Een vraag die vaag beantwoord blijft, is zelf ook informatie.

Leg het direct vast in de app

Alle punten uit dit artikel vind je terug als eerste onderdeel van de checklist in de gratis bezichtigingsapp: algemene gegevens invullen, foto's toevoegen, en achteraf woningen naast elkaar vergelijken, samen met je partner. Zo neem je je beslissing op feiten, niet op je onderbuikgevoel.