Erfpacht: wat je moet weten voordat je koopt

Staat er in een woningadvertentie het woord erfpacht, dan verdient die woning extra huiswerk. Bij erfpacht is de grond onder de woning niet van jou, maar van een ander, meestal de gemeente en soms een particulier of een instelling. Dat hoeft geen probleem te zijn, maar het moet wel volledig in je rekensom zitten. Dit artikel legt uit hoe erfpacht werkt en wat je controleert voordat je een bod uitbrengt.

Hoe werkt erfpacht?

Bij erfpacht koop je de woning en het recht om de grond te gebruiken. Voor dat gebruiksrecht betaal je de grondeigenaar een vergoeding: de canon. Die kan periodiek zijn (maandelijks of jaarlijks) of voor een bepaalde periode of zelfs eeuwigdurend zijn afgekocht. In dat laatste geval betaal je tijdelijk of nooit meer canon.

Dit wil je precies weten

• Wie is de grondeigenaar? Gemeentelijke erfpacht komt veel voor in steden en kent doorgaans duidelijke, gepubliceerde voorwaarden. Bij particuliere erfpacht verschillen de voorwaarden per contract en is extra oplettendheid nodig.
• Wat is de canon en wanneer wordt die herzien? Een lage canon die over drie jaar opnieuw wordt vastgesteld op basis van de huidige grondwaarde kan fors stijgen.
• Is de canon afgekocht, en tot wanneer? Afgekocht tot bijvoorbeeld 2046 betekent dat de kosten daarna terugkomen. Eeuwigdurend afgekocht is het gunstigst.
• Wat staat er in de erfpachtvoorwaarden? Denk aan regels over verbouwen, gebruik en wat er gebeurt bij het einde van het tijdvak.

Al deze informatie hoort de verkopend makelaar te kunnen leveren. De erfpachtvoorwaarden en de actuele stand vind je terug in de akte en bij de grondeigenaar.

Erfpacht en je financiering

Banken financieren woningen op erfpacht doorgaans gewoon, maar stellen wel eisen aan de voorwaarden. Vooral bij particuliere erfpacht zijn geldverstrekkers kritisch; contracten die niet aan de bancaire richtlijnen voldoen, kunnen de financiering lastig of onmogelijk maken. Check dit vroeg in het proces, niet pas na je bod. Goed om te weten: een periodieke canon is voor de eigen woning in de regel fiscaal aftrekbaar.

Wat betekent erfpacht voor de prijs?

Vergelijk een erfpachtwoning nooit een op een met eenzelfde woning op eigen grond. Tel de (toekomstige) canonlasten mee in je maandlasten en weeg mee wanneer het afkooptijdvak afloopt. Een scherpe vraagprijs kan precies daardoor verklaard worden. Vraag ook wat het kost om de erfpacht af te kopen of om te zetten; gemeenten hebben daar vaak regelingen voor.

Praktische checklist

• Eigen grond of erfpacht gecontroleerd in de verkoopinformatie
• Grondeigenaar bekend: gemeente of particulier
• Canon, herzieningsmomenten en afkoopsituatie opgevraagd
• Erfpachtvoorwaarden gelezen of laten beoordelen
• Financierbaarheid gecheckt bij hypotheekadviseur
• Canonlasten meegenomen in de vergelijking met andere woningen

Veelgestelde vragen

Is erfpacht een reden om niet te kopen?

Nee, duizenden woningen in Nederland staan op erfpacht. Het is een reden om beter te rekenen en de voorwaarden te kennen.

Wat gebeurt er als het afkooptijdvak afloopt?

Dan wordt de canon opnieuw vastgesteld, meestal op basis van de dan geldende grondwaarde. Dat kan een flinke kostenpost worden; reken die vooraf door.

Kan ik erfpacht afkopen?

Vaak wel, tijdelijk of eeuwigdurend. De grondeigenaar bepaalt de voorwaarden en de prijs. Bij gemeenten zijn die regelingen meestal openbaar.

Hoe zie ik of een woning op erfpacht staat?

Het staat in de verkoopinformatie en in de eigendomsinformatie van het Kadaster. Vraag bij twijfel de leveringsakte op.

Leg het vast in de app

Noteer in de gratis bezichtigingsapp bij de algemene gegevens of de woning op eigen grond of erfpacht staat, en wat de canon is. Zo vergelijk je woningen op hun echte maandlasten in plaats van alleen op de vraagprijs.