Bouwjaar controleren tijdens een bezichtiging

Het bouwjaar is misschien wel het meest onderschatte getal in een woningadvertentie. Het vertelt je welke bouwmethoden en materialen zijn gebruikt, welke gebreken je kunt verwachten en waar je tijdens de bezichtiging extra op moet letten. In dit artikel lees je hoe je het bouwjaar controleert en, belangrijker nog, wat je ermee doet.

Waar vind je het bouwjaar?

Het bouwjaar staat vrijwel altijd in de verkoopbrochure, maar je hoeft er niet op te vertrouwen. Elk gebouw in Nederland staat met bouwjaar geregistreerd in de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Die kun je gratis raadplegen via de BAG Viewer van het Kadaster: adres intypen en je ziet direct het geregistreerde bouwjaar. Zo controleer je in een halve minuut of de advertentie klopt.

Let op: het BAG-bouwjaar zegt iets over het oorspronkelijke pand. Een woning uit 1935 die in 2015 volledig is gerenoveerd, staat er gewoon als 1935 in. Vraag daarom altijd door naar verbouwingsjaren. Wat is er wanneer vervangen: dak, kozijnen, installaties, badkamer? Die jaartallen zeggen vaak meer dan het bouwjaar zelf.

Wat zegt het bouwjaar over de woning?

Elke bouwperiode heeft zijn eigen kenmerken en aandachtspunten. Dit overzicht helpt je gericht kijken.

Voor 1920: karakter, maar controleer de basis

Vooroorlogse woningen hebben vaak hoge plafonds, ornamenten en een ligging in gewilde oude wijken. Bouwtechnisch verdienen ze extra aandacht: muren zijn vaak enkelsteens (geen spouw, dus lastiger te isoleren), vloeren zijn van hout en in klei- en veengebieden staan deze woningen regelmatig op houten palen. Een verzakte vloer, klemmende deuren of scheuren in de gevel kunnen op funderingsproblemen wijzen, en funderingsherstel is een van de duurste ingrepen die er bestaan. Twijfel je, dan is een bouwkundige keuring geen luxe maar noodzaak.

1920 tot 1945: de eerste spouwmuren

In deze periode verschijnt de spouwmuur, wat na-isoleren later mogelijk maakt. Verder gelden veel aandachtspunten van de vooroorlogse bouw nog steeds: houten vloeren, houten kozijnen en bij oudere wijken soms een houten paalfundering. Kijk goed naar de staat van het voegwerk en het dak.

1945 tot 1965: snel gebouwd na de oorlog

De wederopbouwperiode: er moest veel en snel gebouwd worden, soms met materialen van wisselende kwaliteit. Isolatie ontbrak vrijwel volledig. Veel van deze woningen zijn inmiddels gerenoveerd; de vraag is dus vooral wát er al is aangepakt. Controleer of de woning nog loden waterleidingen heeft: die komen voor in woningen van voor 1960 en wil je laten vervangen.

1965 tot 1975: ruime opzet, dunne schil

Doorzonwoningen en flats uit deze tijd zijn vaak ruim en licht, maar de isolatie was minimaal: enkel glas, ongeïsoleerde spouw, ongeïsoleerd dak. Goed nieuws: juist deze woningen zijn dankbaar om te verduurzamen. Spouwmuurisolatie is relatief goedkoop, en vaak is er al het nodige gebeurd. Vraag naar de bewijzen, zoals facturen van isolatiewerk.

1975 tot 1992: isolatie komt op gang

Na de oliecrisis wordt isoleren normaal: dubbel glas en gevelisolatie doen hun intrede. De kwaliteit wisselt per project. Een aandachtspunt uit deze periode is de staat van de eerste generatie dubbel glas; lekke ruiten herken je aan condens tússen het glas.

Vanaf 1992: het Bouwbesluit

Met het Bouwbesluit van 1992 gelden landelijke, afdwingbare eisen voor isolatie en ventilatie. Woningen vanaf deze periode zijn standaard redelijk tot goed geïsoleerd en hebben meestal een energielabel B of beter. De aandacht verschuift hier naar onderhoud en installaties: hoe oud is de cv-ketel, is de mechanische ventilatie ooit gereinigd?

Recente nieuwbouw

Nieuwbouw van de laatste jaren is goed geïsoleerd en sinds 2018 worden nieuwbouwwoningen in principe zonder gasaansluiting opgeleverd. Aandachtspunten zijn hier eerder opleverpunten en afwerking dan bouwkundige staat. Controleer of eventuele garanties (zoals Woningborg of SWK) overdraagbaar zijn.

Asbest: het jaartal om te onthouden

Sinds 1993 is de toepassing van asbest in Nederland verboden. Woningen van voor 1994 kunnen dus asbesthoudende materialen bevatten, bijvoorbeeld in golfplaten daken van schuren, oude vloerzeilen, vensterbanken of kanalen. Asbest dat onbeschadigd vastzit is meestal geen acuut gevaar, maar verwijderen kost geld en moet vaak door een gecertificeerd bedrijf gebeuren. Zie je verdachte materialen, vraag er dan gewoon naar; de verkoper is verplicht bekende gebreken te melden.

Bouwjaar en je portemonnee

Het bouwjaar werkt op drie manieren door in je kosten:

• Onderhoud: hoe ouder de woning en hoe minder er al is vervangen, hoe meer reserve je moet aanhouden.
• Energie: een oudere, slecht geïsoleerde woning kan honderden euro's per maand extra kosten. Bekijk het energielabel altijd samen met het bouwjaar.
• Verzekering en hypotheek: bij zeer oude woningen of funderingsrisico kan de geldverstrekker om een bouwkundige keuring vragen.

Praktische checklist

• ✔️ Bouwjaar gecontroleerd in de BAG Viewer
• ✔️ Verbouwings- en renovatiejaren nagevraagd (dak, kozijnen, installaties, badkamer)
• ✔️ Bij bouw voor 1960: gevraagd naar loden leidingen
• ✔️ Bij bouw voor 1994: gelet op mogelijke asbesttoepassingen
• ✔️ Bij vooroorlogse bouw in klei- of veengebied: gelet op signalen van funderingsproblemen
• ✔️ Staat van gevel, voegwerk en dak bekeken passend bij de leeftijd
• ✔️ Facturen of bewijzen van isolatie en groot onderhoud opgevraagd

Veelgestelde vragen

Is een oude woning een slechte koop?

Zeker niet. Een goed onderhouden woning uit 1930 kan er beter voor staan dan een verwaarloosde woning uit 2000. Het bouwjaar bepaalt niet de kwaliteit, het bepaalt waar je op moet letten.

Klopt het bouwjaar in de advertentie altijd?

Meestal wel, maar controleer het even in de BAG Viewer. Bij samengevoegde of gesplitste panden zie je soms verschillen.

Vanaf welk bouwjaar is een woning goed geïsoleerd?

Als vuistregel: vanaf 1992 (Bouwbesluit) is de basis op orde, en hoe recenter, hoe beter. Maar een ouder huis kan door na-isolatie inmiddels net zo goed presteren. Kijk dus naar bouwjaar én uitgevoerde verduurzaming.

Moet ik bij een oude woning altijd een bouwkundige keuring laten doen?

Bij vooroorlogse woningen, zichtbare scheuren of twijfel over de fundering is het sterk aan te raden. De kosten vallen in het niet bij wat een verborgen gebrek je kan kosten. Je kunt een keuring als voorbehoud in je bod opnemen.

Leg het vast in de app

In de gratis bezichtigingsapp noteer je het bouwjaar bij de algemene gegevens, samen met je opmerkingen over de staat van de woning. Bezichtig je meerdere woningen, dan vergelijk je achteraf in één oogopslag welke woning qua leeftijd en onderhoud het beste scoort.